Pravne posledice za najemne pogodbe

Katja Šumah Odvetnica Partner Telefon:  +386 (0)1 252 80 00 E-mail:  katja.sumah@senica.si Tuji jeziki: nemščina, angleščina

V: Sklenjeno imam najemno pogodbo za najem poslovnega prostora, v katerem opravljam svojo edino poslovno dejavnost. Zaradi epidemije s COVID-19 sem s poslovanjem moral v celoti prenehati, zaradi česar ne pridobivam nobenih prihodkov. Z najemodajalcem se nisem uspel dogovoriti za znižanje ali oprostitev plačevanja najemnine v času epidemije. Ali sem dolžan plačati najemnino za poslovni prostor, čeprav tega ne uporabljam?

O: Odgovor na vaše vprašanje je načeloma pritrdilen, razen če najemna pogodba izrecno ne ureja tovrstnega primera drugače.

Torej, če najemna pogodba ureja situacijo, ko zaradi višje sile, državnih ukrepov, epidemije, ipd. najemnik ne more uporabljati prostora, se primarno uporabijo določila najemne pogodbe. V nasprotnem primeru pa je potrebno upoštevati vsakokrat veljavna zakonska pravila, ki urejajo najemna razmerja, pa tudi sodno prakso. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) ter Obligacijski zakonik (OZ) ne urejata izrecno pravnih posledic za primer, ko najemnik brez svoje krivde (pa tudi brez krivde najemodajalca) ne more opravljati poslovne dejavnosti v najetem prostoru. Zakon tako po našem mnenju neposredne podlage za neplačevanje najemnine ne daje. Prav tako po našem mnenju načeloma ne pride v poštev nobena izmed zakonskih določb, ki bi v takem primeru utemeljevala zahtevek najemnika po znižanju najemnine. OZ namreč znižanje najemnine predvideva le za naslednje primere, tj. če je predmet najema delno uničen ali poškodovan, če je omejena najemnikova pravica do najema stvari zaradi pravice tretjega, če ima predmet najema ob izročitvi napako, ali če se ta pojavi tekom trajanja najemnega razmerja ipd.

Ne glede na pojasnjeno, se najemnikom poslovnih stavb ali poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti, ki jim je zaradi ukrepov države in zaradi širjenja bolezni opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa bistveno otežkočeno, v obdobju trajanja razglašene epidemije nalezljive bolezni COVID-19 na območju Republike Slovenije, to je od vključno 13. marca 2020 do preklica razglasitve epidemije, to je do 31. maja 2020, ni zaračunavala najemnina ali del najemnine. Upravičenci so morali vlogo za odobritev nezaračunavanja najemnine ali dela najemnine oddati do dne 31.08.2020. Čeprav je Vlada RS dne 18.10.2020 sprejela Odlok o razglasitvi epidemije nalezljive bolezni COVID-19 na območju celotne države, s katerim je ponovno razglasila epidemijo COVID-19 na ozemlju RS, zaenkrat še ni bila sprejeta pravna podlaga, s katero bi omogočili izvajanje oprostitve ali delne oprostitve plačila najemnin zaradi omilitve posledic epidemije COVID-19 tudi v drugem valu razglašene epidemije COVID-19.



Oglejte si najpogostejša vprašanja in odgovore še z ostalih področij: