Pravne posledice za najemne pogodbe

Katja Šumah Odvetnica Partner Telefon:  +386 (0)1 252 80 00 E-mail:  katja.sumah@senica.si Tuji jeziki: nemščina, angleščina

V: Sklenjeno imam najemno pogodbo za najem poslovnega prostora, v katerem opravljam svojo edino poslovno dejavnost. Zaradi epidemije s COVID-19 sem s poslovanjem moral v celoti prenehati, zaradi česar ne pridobivam nobenih prihodkov. Z najemodajalcem se nisem uspel dogovoriti za znižanje ali oprostitev plačevanja najemnine v času epidemije. Ali lahko zahtevam, da najemna pogodba preneha?

O: Načeloma je odgovor na to vprašanje pritrdilen, vendar pa je potrebno za dokončen odgovor najprej preveriti določila najemne pogodbe in upoštevati vse okoliščine konkretnega primera.

Najemna pogodba praviloma določa, v katerih primerih lahko najemno razmerje preneha po volji najemnika. Ob tem pa je potrebno upoštevati tudi določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki vsebuje številne zavezujoče določbe glede najema poslovnih prostorov in prenehanja najemnega razmerja med pogodbenima strankama. Z vidika zavezujočih določb ZPSPP je tudi pomembno, ali je najemnik sklenil najemno pogodbo za določen ali nedoločen čas, saj ZPSPP različno ureja zadevna tipa pogodb.

Ker ZPSPP določa, da je potrebno najemno pogodbo, ki je sklenjena za nedoločen čas, sodno odpovedati z enoletnim odpovednim rokom, najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, pa načeloma niti ni mogoče odpovedati pred potekom časa trajanja, za katerega je sklenjena, je z vidika najemnika zaradi posledic razglašene epidemije toliko bolj pomembno, da Obligacijski zakonik (OZ) ureja institut spremenjenih okoliščin. Zadevni institut omogoča, da v primeru, če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti jo v veljavi takšno, kakršna je, lahko stranka, ki ji je izpolnitev obveznosti otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe.

Vendar pa se najemnik na institut spremenjenih okoliščin lahko sklicuje zgolj v primeru, če ob sklenitvi najemne pogodb nastanka trenutnih razmer ni mogel predvideti, teh okoliščin ni mogel upoštevati ali če se jim ni mogel izogniti oziroma, če njihovih posledic ni mogel odkloniti.

Ključno vprašanje, do katerega se bo sodišče v takšnih sporih moralo opredeliti je torej, ali je nastanek epidemije in nezmožnost opravljanja dejavnosti tveganje, ki bi ga najemnik ob sklenitvi najemne pogodbe mogel predvideti in upoštevati. Prav tako pa je pomembno, ali je najemnik v času epidemije storil vse, da bi se negativnim posledicam izognil oziroma jih kar se da omili.



Oglejte si najpogostejša vprašanja in odgovore še z ostalih področij: